ABD-İran savaşının tetiklediği bölgesel riskler, bir dönem uluslararası yatırımcıları temkinli davranmaya itti. Ancak Dubai konut piyasasında bu tablo yavaş yavaş değişmeye başlıyor. Fiyatlardaki yüzde 10-20 düzeyindeki gerileme ve köklü biçimde yumuşayan finansman koşulları, özellikle Türk yatırımcıların radarında yeniden yer bulan Dubai'yi alım fırsatı olarak öne çıkarıyor. Uzmanlar, bu ortamın hem mevcut konut stoklarını erittiğini hem de yeni projelerin önünü açtığını vurguluyor.
Dubai'de Yabancı Alıcılara Satışlar Hız Kazandı
Dubai Land Department'ın DXB Interact verilerine göre, Dubai'de yabancılara yönelik konut satışları son aylarda kayda değer bir ivme yakaladı. Ağustos ayında 12.081 işlemde 7,87 milyar dolarlık satış gerçekleşirken, eylülde işlem sayısı 11.340'a gerilese de toplam satış değeri 8,09 milyar dolara yükseldi. Ekim ayının yalnızca ilk haftasında ise 4.554 işlemde 3,76 milyar dolarlık satış kaydedildi. Bu rakamlar, piyasadaki canlılığın somut bir göstergesi olarak dikkat çekiyor.
Türk Yatırımcının İlgisi Yeniden Canlanıyor
Gayrimenkul Yatırım ve Teknolojileri Derneği Başkanı Burak Ustaoğlu, son dönemde bölgesel gelişmeler nedeniyle yatırımcıların bir süre bekle-gör politikası izlediğini, ancak bu dönemin artık geride kalmaya başladığını belirtiyor. Ustaoğlu, "Özellikle Türk yatırımcıların Dubai'ye ilgisinin yeniden canlandığını görüyoruz. Dubai'de yeni gayrimenkul sezonunun başlamasıyla birlikte ekim ayından itibaren talebin daha da artacağını öngörüyoruz" diyor.
Ustaoğlu'na göre piyasada artık daha seçici ve bilinçli bir yatırımcı profili söz konusu. Uzun vadeli ödeme planları sunan projeler, kira getirisi yüksek konutlar ve döviz bazlı yatırım fırsatları, Türk yatırımcı için Dubai'nin cazibesini korumasını sağlayan başlıca etkenler arasında yer alıyor. "Önümüzdeki aylarda bu hareketliliğin satışlara da daha güçlü yansımasını bekliyoruz" ifadesini kullanan Ustaoğlu, Türkiye'de yakında tanıtım faaliyetlerine başlayacaklarını da açıkladı.
Finansman Koşulları Köklü Biçimde Değişti
Dubai konut piyasasındaki talebin yeniden canlanmasında finansman koşullarının değişmesi belirleyici bir rol oynuyor. Ustaoğlu, ABD-İran savaşı öncesinde geçerli olan ödeme yapısını şöyle aktarıyor: Yüzde 20 peşin, yüzde 20 inşaat sürecinde, yüzde 30 teslimde. Oysa artık sunulan seçenekler çok daha alıcı dostu bir görünüm kazandı: Yüzde 10 peşinat, yüzde 30 inşaat sürecinde, yüzde 60 ise teslimde ödeme. Bunun da ötesinde, bazı projelerin yüzde 20 peşinatı iki taksitte aldığı ve kalan yüzde 80'in tamamına mortgage imkânı sunduğu belirtiliyor.
Ustaoğlu, uzun vadeye yayılan bu finansman modeli ve düşürülen sermaye koşullarının konut stoklarını eritmek amacıyla devreye sokulduğunu vurgulayarak, "Bu da yatırımcılar açısından yeni bir alım fırsatı oluşturdu. Uzun vadeli ödeme planı ve düşük peşinatla Türk yatırımcısının Dubai'deki yatırımını hızlandırmak istiyoruz" şeklinde konuştu.
Seçici Yatırımcı Profili: Kira Getirisi ve Hazır Teslim Ön Planda
Parcel Estates CEO'su Özden Çimen de Türk yatırımcının Dubai'ye ilgisinin sürdüğünü, ancak tablonun önemli ölçüde değiştiğini vurguluyor. Çimen'e göre Türk yatırımcı artık yalnızca gayrimenkul satın almakla yetinmiyor; sermayesini koruyacak ve düzenli gelir sağlayacak fırsatlar arıyor. Bu doğrultuda kira getirisi yüksek, hazır teslim ve uygun ödeme planlı projeler ön plana çıkıyor.
Çimen, ortalama yatırım bütçesinin 200-400 bin dolar bandında yoğunlaştığını belirterek, "Dubai, döviz bazlı gelir ve sermaye çeşitlendirmesi açısından Türk yatırımcı için cazibesini koruyor" değerlendirmesini yapıyor. Lüks konut projelerinin de gündemde kalmaya devam ettiğine dikkat çeken Çimen, 2026'nın ilk yedi ayında 228 yeni gayrimenkul projesinin inşaatına başlandığını, bu projelerin toplam değerinin 18,2 milyar dolar düzeyinde olduğunu ve Dubai'ye 61 binden fazla yeni konut kazandırılmasının beklendiğini açıkladı.
Kasım'da Ziyaret Talebi Geçen Yıla Göre Yüzde 60 Arttı
Ustaoğlu, Dubai'deki konut projelerini yerinde görmek isteyen ziyaretçi sayılarının geçen yıllara kıyasla artış göstermeye başladığını ifade ediyor. "Kasım için yoğun bir talep alıyoruz. Otel fiyatları da uygun olduğu için özellikle ara tatilde Dubai'ye gelmek, yeni projeleri görmek isteyenler aramalara başladı" diyen Ustaoğlu, bu talebin kasım-aralık döneminde daha da hızlanmasını beklediklerini belirtiyor. Türkiye'den kasım ayında Dubai'ye gelmek isteyenlerin sayısında geçen yıla göre yüzde 60 artış gözlemlediklerini aktaran Ustaoğlu, bu taleple paralel olarak Dubai'de yeni projelerin de kasım ayında artacağını öngörüyor.
Fiyatlar Düştü Ama Çöküş Yok
Dubai konut fiyatlarındaki gerilemenin boyutuna ilişkin de önemli bir tablo ortaya çıkıyor. Ustaoğlu, piyasada yüzde 30-40 gibi sert düşüşlerin yaşanmadığını, hatta bazı projelerde hiçbir indirim yapılmadığını vurguluyor. Genel tabloya bakıldığında fiyatlardaki gerilemeler yüzde 10-20 düzeyinde seyrediyor. Bu ölçülü düşüş, yatırımcılar için bir giriş fırsatı oluştururken piyasanın köklü bir değer kaybına uğramadığını da gösteriyor.
Türk Firmalar Altyapı ve Mobilyada Söz Sahibi
Dubai'deki proje geliştiriciler arasında yerel firmaların yanı sıra İngiltere ve Hindistan kökenli inşaat şirketleri de bulunuyor. Ustaoğlu, Türk firmalarının proje geliştirme sürecinde doğrudan yer almadığını, ancak altyapı alanında etkin bir konumda olduklarını belirtiyor. Bir Türk şirketinin metro ihalesini aldığını aktaran Ustaoğlu, mobilya sektöründe de Kayseri merkezli firmalarla çalışan çok sayıda projenin bulunduğunu ve bu alanda Dubai'de markalaşan Türk firmalarının sayısının giderek arttığını vurguluyor.
Sıkça Sorulan Sorular
Dubai'de konut fiyatları ne kadar geriledi?
Gayrimenkul Yatırım ve Teknolojileri Derneği Başkanı Burak Ustaoğlu'na göre Dubai'de konut fiyatları yaklaşık yüzde 10-20 oranında geriledi. Yüzde 30-40 gibi sert düşüşler yaşanmadı; bazı projelerde herhangi bir indirim bile uygulanmadı.
Dubai'deki yeni finansman koşulları nasıl değişti?
ABD-İran savaşı öncesinde yüzde 20 peşin, yüzde 20 inşaat sürecinde, yüzde 30 teslimde olan ödeme yapısı artık yüzde 10 peşinat, yüzde 30 inşaatta, yüzde 60 teslimde biçiminde sunuluyor. Bazı projeler ise yüzde 20 peşinatı iki taksitte alarak kalan yüzde 80'in tamamına mortgage imkânı sağlıyor.
Türk yatırımcıların Dubai'de tercih ettiği projeler hangileri?
Parcel Estates CEO'su Özden Çimen'e göre Türk yatırımcılar özellikle kira getirisi yüksek, hazır teslim ve uygun ödeme planlı projelere yöneliyor. Ortalama yatırım bütçesi 200-400 bin dolar bandında yoğunlaşıyor.
Dubai'de yabancılara konut satışlarında son dönemdeki rakamlar neler?
Dubai Land Department verilerine göre ağustosta 12.081 işlemde 7,87 milyar dolar, eylülde 11.340 işlemde 8,09 milyar dolar, ekimin yalnızca ilk haftasında ise 4.554 işlemde 3,76 milyar dolarlık konut satışı gerçekleşti.
Türk firmalar Dubai'de hangi sektörlerde faaliyet gösteriyor?
Ustaoğlu'na göre Türk firmalar Dubai'de proje geliştirme alanında yer almıyor; ancak altyapı sektöründe etkin konumdalar. Bir Türk şirketi metro ihalesini alırken, mobilya sektöründe de Kayseri merkezli firmalarla çalışan çok sayıda proje bulunuyor.
