İstanbul Gayrimenkul Değerleme Sorumlu Değerleme Uzmanı ve Yönetici Ortağı Ahmet Büyükduman, finansal piyasalarda yaşanan gelişmelerin yatırımcıları yeniden gayrimenkule yöneltebileceğini belirterek sektörün kalıcılığını anlatan bir deyişe dikkat çekti: "Gayrimenkul hastalanır ama asla ölmez." Büyükduman bu değerlendirmelerini ForInvest YouTube kanalında Harika Ertunç'un sunduğu Yatırım İpuçları programında paylaştı.
Fon Soruşturmaları Yatırımcıyı Somut Varlığa Yöneltiyor mu?
Programda sunucu Harika Ertunç, son dönemde gündeme gelen fon soruşturmaları ve yatırımcıların finansal piyasalardan uzaklaşarak daha somut varlıklara yönelme eğilimini gündeme getirdi. Büyükduman bu soruyu yanıtlarken gayrimenkulün cazibesinin artabileceğini söyledi. Finansal ürünlerin karmaşık yapısının yatırımcılar için değerlendirme güçlüğü yaratabileceğini ifade eden Büyükduman, gayrimenkulün bu noktada öne çıktığını vurguladı.
"Gayrimenkul hani elle tutulur, gözle görülür, tapuda tescilli, kimse alıp gitmiyor" diyen Büyükduman, konut fiyatlarının düşebileceğini ancak konutun kullanım değerini her koşulda koruduğunu belirtti. "En nihayetinde siz o evde içinde oturabilirsiniz, kiraya verebilirsiniz" ifadesini kullanan uzman, gayrimenkulün anlık fiyat hareketlerini sürekli takip etme zorunluluğu doğurmamasının yatırımcıya zihinsel rahatlık sağladığını da ekledi.
Bununla birlikte Büyükduman, gayrimenkulün düşük likiditesi, tapu harçları ve aracılık komisyonlarının bu yatırım aracını doğası gereği uzun vadeli kıldığını hatırlattı. Dolayısıyla kısa vadeli kazanç peşinde koşan yatırımcılar için tablonun farklı değerlendirilmesi gerektiğini ima etti.
Konut Fiyatları Reel Olarak Nerede Duruyor?
Büyükduman, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın Konut Fiyat Endeksi verilerini masaya yatırarak önemli bir tespitte bulundu. Enflasyondan arındırıldığında konut fiyatlarının 2023 yılının ortasında zirveye ulaştığını söyleyen uzman, mevcut fiyat seviyesinin bu zirvenin yüzde 23 altında kaldığını açıkladı. Reel fiyat düzeyinin 2020-2021 dönemine yaklaştığını belirten Büyükduman, bu tabloyu alıcılar açısından görece avantajlı bir konuma işaret eden bir veri olarak değerlendirdi.
Reel faizlerin yüksek seyrini koruması nedeniyle fiyatlarda bir miktar daha gerileme ihtimalinin de göz ardı edilemeyeceğini vurgulayan Büyükduman, bu ortamda konut piyasasında alıcıların avantajlı konumda olduğunu söyledi.
5 Milyon TL'lik Konutun Kira Getirisi Ne Kadar?
Büyükduman, somut bir örnek üzerinden kira getirisini de masaya taşıdı. 5 milyon TL değerindeki bir konutun aylık yaklaşık 30 bin TL kira geliri sağlayabileceğini belirten uzman, yıllık brüt kira gelirinin 360 bin TL'ye ulaştığını ancak vergiler düşüldükten sonra bu rakamın yaklaşık 300 bin TL'ye gerilediğini ifade etti.
Büyükduman burada dikkat çekici bir karşılaştırma da yaptı: Aynı tutarın mevcut koşullarda mevduat veya para piyasası fonlarında yaklaşık iki ayda elde edilebildiğine dikkat çeken uzman, bu durumun kira geliri odaklı yatırımcılar için ciddi bir rekabet ortamı yarattığını ortaya koydu. Kira geliri hedefleyen yatırımcıların bekleyebileceğini, sermaye kazancı arayanların ise konut araştırmalarına başlayabileceğini ifade etti.
Faiz İndirimleri Konut Piyasasını Nasıl Etkiler?
Büyükduman, politika faizindeki 1 puanlık indirimin aylık yaklaşık yüzde 3 seviyesinde seyreden konut kredisi faizini ancak yüzde 2,93-2,94 düzeylerine çekebileceğini belirtti. Bu oranın piyasayı canlandırmak için yeterince güçlü bir sinyal olmadığına işaret eden uzman, aylık kredi faizlerinin yüzde 2,5'e yaklaşmasının daha belirgin bir düşüş eğilimini beraberinde getireceğini vurguladı.
Yatırımcıların nominal faiz oranlarının yanı sıra özellikle reel faizlerdeki değişimi yakından izlemesi gerektiğini söyleyen Büyükduman, faiz indirimlerinin devam etmesi halinde konut piyasasında hareketlilik yaşanabileceğini ifade etti.
İstanbul'da Hangi Bölgeler Öne Çıkıyor?
Büyükduman, İstanbul özelinde yatırım stratejisi konusunda da görüş paylaştı. Değer artışı hedefleyen yatırımcılara yeni ulaşım bağlantılarının gelişeceği bölgeleri değerlendirmelerini öneren uzman, düzenli kira geliri isteyenlerin ise hastane ve üniversitelere yakın küçük konutlara yönelmesinin daha uygun olabileceğini söyledi.
Sıkça Sorulan Sorular
Türkiye'de konut fiyatları reel olarak ne kadar geriledi?
Ahmet Büyükduman, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın Konut Fiyat Endeksi verilerine göre konut fiyatlarının enflasyondan arındırıldığında 2023 yılının ortasında zirveye ulaştığını, mevcut fiyat seviyesinin ise bu zirvenin yüzde 23 altında kaldığını ve reel fiyatların 2020-2021 dönemine yaklaştığını belirtti.
5 milyon TL değerindeki bir konutun yıllık net kira getirisi ne kadardır?
Büyükduman'a göre 5 milyon TL değerindeki bir konut aylık yaklaşık 30 bin TL kira geliri sağlayabilmektedir. Yıllık brüt kira geliri 360 bin TL olurken vergiler sonrasında bu rakam yaklaşık 300 bin TL'ye gerilemektedir.
Politika faizindeki 1 puanlık indirim konut kredisi faizlerini ne kadar düşürür?
Büyükduman, politika faizindeki 1 puanlık indirimin aylık yaklaşık yüzde 3 olan konut kredisi faizini ancak yüzde 2,93-2,94 seviyelerine çekebildiğini; aylık faizlerin yüzde 2,5'e yaklaşmasının ise daha güçlü bir düşüş eğilimine işaret edeceğini ifade etti.
Gayrimenkul yatırımının dezavantajları nelerdir?
Büyükduman, gayrimenkulün düşük likiditesi, tapu harçları ve aracılık komisyonlarının bu yatırım aracını uzun vadeli bir tercih haline getirdiğini belirtti. Bu nedenle kısa vadeli getiri peşinde olan yatırımcılar için tablonun farklı değerlendirilmesi gerektiğini vurguladı.
İstanbul'da kira geliri ve değer artışı için hangi bölgeler öneriliyor?
Büyükduman, değer artışı hedefleyen yatırımcılara yeni ulaşım bağlantılarının gelişeceği bölgeleri, düzenli kira geliri isteyenlere ise hastane ve üniversitelere yakın küçük konutları değerlendirmelerini önerdi.
