sahibinden.com ile Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi'nin (BETAM) ortaklaşa hazırladığı "sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü" raporu, Ağustos 2026 verilerini kamuoyuyla paylaştı. Rapora göre reel konut satış fiyatları Türkiye genelinde ve üç büyükşehirde yıllık bazda gerilemeyi sürdürdü. Kira tarafında ise tablo daha karmaşık bir görünüm sergiledi: İstanbul reel kira artışıyla öne çıkarken Ankara ve İzmir'de reel kiralar düştü.
Satılık Konut Reel Fiyat Endeksi Yüzde 8,4 Azaldı
Satılık konut reel fiyat endeksi, Ağustos 2026'da bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 8,4 azalarak 141,8 düzeyine geriledi. Endeks aylık bazda da yüzde 0,3 oranında düştü. Şehir bazında bakıldığında en sert gerileme İzmir'de yaşandı: Yıllık reel fiyatlar İzmir'de yüzde 9,8 azalırken İstanbul'da yüzde 5,2, Ankara'da ise yüzde 2,9 geriledi. Reel fiyat endeksi İstanbul'da 145,4, Ankara'da 182,3 ve İzmir'de 149,8 olarak hesaplandı.
Cari yani enflasyondan arındırılmamış fiyatlara bakıldığında ise tablonun farklılaştığı görülüyor. Ortalama satılık konut ilan metrekare fiyatı Türkiye genelinde 45 bin 792 TL olarak belirlendi. Şehir bazında bu rakam İstanbul'da 66 bin 228 TL, Ankara'da 39 bin 636 TL ve İzmir'de 53 bin 750 TL oldu. Cari fiyatlardaki yıllık artış oranları ise Türkiye genelinde yüzde 20,4, İstanbul'da yüzde 24,7, Ankara'da yüzde 27,7 ve İzmir'de yüzde 18,6 olarak gerçekleşti. Nominal artışların varlığına karşın enflasyonun üzerinde bir değer kazanımının söz konusu olmadığı görülüyor.
Satılık Konut Talebinde Aylık Artış, Yıllık Düşüş
Konut talebi endeksi Ağustos'ta bir önceki aya göre yüzde 11,5 yükseldi. Ancak geçen yılın aynı dönemyle karşılaştırıldığında talep endeksi yüzde 7,5 azalmış durumda. Bu tablo, kısa vadeli bir hareketlenmenin yıllık eğilimi tersine çevirmediğine işaret ediyor.
İlanların ne kadar sürede kapandığına ilişkin veriler de piyasanın durumu hakkında ipucu veriyor. Kapatılan ilan yaşı Türkiye genelinde 54,2 güne yükseldi. Şehir bazında bu süre İstanbul'da 52,9 gün, Ankara'da 45,4 gün ve İzmir'de 63,4 gün olarak ölçüldü. İzmir'deki bu yüksek rakam, söz konusu şehirde satılık konut ilanlarının daha uzun süre aktif kaldığına işaret ediyor.
Reel Kiralar İstanbul'da Arttı, Ankara ve İzmir'de Geriledi
Kira piyasasında ise şehirler arasında belirgin bir ayrışma dikkat çekiyor. Türkiye genelinde reel kira fiyat endeksi 170 puana gerilerken yıllık reel kira değişimi yüzde eksi 6,6 oldu. Buna karşın İstanbul, bu genel eğilimin dışına çıktı ve reel kiralar yıllık bazda yüzde 5,8 artış gösterdi. Ankara'da reel kiralar yüzde 8, İzmir'de ise yüzde 10,5 geriledi.
Aylık bazda değerlendirildiğinde reel kira endeksi İstanbul'da yüzde 0,2 düşerken Ankara'da yüzde 0,2 arttı, İzmir'de ise yatay seyretti. Ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı Türkiye genelinde 297,4 TL olarak hesaplandı. Bu rakam İstanbul'da 463,9 TL, Ankara'da 300 TL ve İzmir'de 333,3 TL düzeyinde gerçekleşti.
Kiralık Konut Talebinde Temmuz Zirvesinin Ardından Gerileme
Kiralık konut talep endeksi, Temmuz'daki zirvenin ardından Ağustos'ta aylık bazda yüzde 4,1 azaldı. Ancak yıllık bazda talep endeksi yüzde 6,7 artışını korudu. Kapatılan ilan yaşı ülke genelinde 0,4 gün kısalarak 27,2 güne indi. Şehir bazında ilan yaşı İzmir'de 37,2 güne gerilerken Ankara'da 24,3 gün ile değişmedi, İstanbul'da ise 22,6 güne yükseldi.
BETAM ve TÜİK Kira Endeksleri Farklı Yöntemler Kullanıyor
Raporda yer alan bir metodolojik not da dikkat çekiyor. BETAM'ın kira endeksi ile TÜİK'in TÜFE kira endeksi birbirinden farklı yöntemlerle hesaplanıyor. BETAM endeksi, yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen konutlardaki talep edilen kira fiyatlarını izliyor; ancak ilan fiyatından kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği ya da fiilen gerçekleşen kira bedeli bilinmiyor. TÜİK'in kira endeksi ise aynı konutta oturmaya devam eden kiracıların karşılaştığı fiyat değişimini yansıtıyor. Bu metodolojik fark, iki endeksin zaman zaman farklı sinyaller vermesine yol açabiliyor.
Sıkça Sorulan Sorular
Ağustos 2026'da Türkiye genelinde reel konut satış fiyatları ne kadar düştü?
BETAM ve sahibinden.com verilerine göre Ağustos 2026'da satılık konut reel fiyat endeksi, geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 8,4 azalarak 141,8'e geriledi. Endeks aylık bazda da yüzde 0,3 düştü.
Üç büyükşehirde reel konut satış fiyatları nasıl değişti?
Yıllık reel konut fiyatları İstanbul'da yüzde 5,2, Ankara'da yüzde 2,9 ve İzmir'de yüzde 9,8 geriledi. Reel fiyat endeksi İstanbul'da 145,4, Ankara'da 182,3 ve İzmir'de 149,8 olarak hesaplandı.
İstanbul'da reel kiralar neden diğer büyükşehirlerden farklı bir seyir izledi?
Rapor, İstanbul'daki reel kira artışının yüzde 5,8 olduğunu ortaya koyuyor; ancak bu ayrışmanın nedenine ilişkin bir açıklama kaynakta yer almıyor. Ankara'da reel kiralar yüzde 8, İzmir'de ise yüzde 10,5 geriledi.
BETAM kira endeksi ile TÜİK kira endeksi arasındaki fark nedir?
BETAM endeksi, yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen konutların talep edilen kira fiyatlarını izler; ilan fiyatından kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği veya gerçekleşen kira bedeli bilinmez. TÜİK'in kira endeksi ise aynı konutta oturmaya devam eden kiracıların karşılaştığı fiyat değişimini yansıtır.
Satılık konut ilanları en uzun süre hangi şehirde bekliyor?
Ağustos 2026 verilerine göre kapatılan ilan yaşı en yüksek İzmir'de 63,4 gün olarak ölçüldü. Türkiye genelinde bu süre 54,2 gün, İstanbul'da 52,9 gün ve Ankara'da 45,4 gün olarak gerçekleşti.
