Yargıtay'dan Kiracı ve Ev Sahiplerini İlgilendiren Kira Tespit Kararı: 5 Yıl Şartında İlk Sözleşme Esas Alınacak

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracıları ve ev sahiplerini ilgilendiren kira tespit davasına ilişkin emsal nitelikte bir karara imza attı. Daire, kira sözleşmesi yenilenmiş olsa bile kira bedelinin emsal ve rayiç bedellerin çok altında kalması halinde 5 yıllık süre dolmadan da kira tespit davası açılabileceğine hükmetti. Kararda, yenilenen sözleşme ile belirlenen bedelin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının belirlenmesi halinde, yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespitinin gerekeceğinin göz ardı edilmemesi gerektiği vurgulandı. Karara konu olayda, 2005 yılında İstanbul'daki iş yerini kiraya veren mal sahibinin, 2021 yılında aylık 22 bin lira olarak ödenen kiranın emsallerinin çok altında kaldığı ve rayiç bedellerin arttığı gerekçesiyle bedelin 39 bin liraya yükseltilmesi için açtığı davada yerel mahkemenin 5 yıl dolmadı gerekçesiyle verdiği ret kararı hukuka aykırı bulunarak bozuldu.

Yerel Mahkeme 5 Yıl Dolmadı Gerekçesiyle Davayı Reddetti

Dairenin kararına konu olan uyuşmazlık, 2005 yılında İstanbul'da bulunan bir iş yerinin kiraya verilmesiyle başladı. Kiraya veren kişi, kiracısının 2021 yılında ödediği aylık 22 bin liralık kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını ve rayiç kira bedellerinin önemli ölçüde arttığını ileri sürerek kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi amacıyla kira tespit davası açtı. Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi ise talebi reddetti.

Mahkeme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereği taraflar arasında en son kira sözleşmesi yenilemesinin 2018 yılında yapıldığını tespit etti. Son sözleşmenin üzerinden dava tarihi itibarıyla henüz 5 yıllık sürenin geçmemiş olması nedeniyle hak ve nesafete göre belirleme yapılamayacağına hükmeden mahkeme, bu nedenle sözleşmedeki hükümlerin uygulanması gerektiğine karar verdi. Kararda, kira sözleşmesindeki artış şartına göre hesaplama yapılması gerektiği belirtildi. Böylece mahkeme, 2018 tarihli yenilenen sözleşmeyi esas alarak, 5 yıllık süre dolmadığı için emsal ve rayiç bedellere göre yeni bir belirleme yapılamayacağı sonucuna ulaştı.

İstinaf Başvurusu Reddedildi, Dosya Temyize Taşındı

Davacı kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinin verdiği ret kararına karşı istinaf yoluna başvurdu. Başvuruyu inceleyen İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararında hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle itirazın reddine hükmetti. Bölge adliye mahkemesinin bu kararıyla yerel mahkemenin 5 yıl dolmadı gerekçesiyle verdiği hüküm onanmış oldu.

Bunun üzerine davacı, kararı temyiz etti. Temyiz dilekçesinde, kiracının 2005 yılından bu yana aynı mülkü kullandığını, kira ilişkisinin kesintisiz olarak devam ettiğini ve bu nedenle yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu ileri sürdü. Davacı, kira ilişkisinin başlangıcının 2005 yılı olduğunu, 2018 tarihli belgenin yeni bir kira ilişkisi kurmadığını savunarak Yargıtay'a başvurdu. Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, dosyayı ele alarak yerel mahkeme kararını hukuka aykırı bularak bozdu.

Yargıtay Kararında Hakkaniyet ve Yasal Düzenleme Vurgusu

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin bozma kararında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'ndaki düzenlemelere ayrıntılı olarak yer verildi. Kararda, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu belirtildi. Bu kuralın bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı ifade edildi.

Yasal düzenleme uyarınca, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak bedelin üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği bildirildi. Kararda ayrıca, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabileceğinin hüküm altına alındığı anımsatıldı. Bu kapsamda kararda, "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur denilmektedir." ifadelerine yer verildi.

Daire, yenilenen sözleşme ile belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının belirlenmesi haline ilişkin olarak ise "Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir." hükmünü kayda geçirdi. Bu değerlendirme, 5 yıllık sürenin hesabında yalnızca son yenilenen sözleşme tarihinin değil, ilk sözleşmenin başlangıç tarihinin de dikkate alınması gerektiğini ortaya koydu.

İlk Sözleşme Tarihi ve Bilirkişi İncelemesi Esas Alınmalı

Yargıtay kararında dava konusu olaya ilişkin tespitlere de yer verildi. Mahkemenin hüküm kurarken 2018 tarihli sözleşmeyi esas aldığı belirtilen kararda, tarafların kira ilişkisinin 2005 yılında başladığı hatırlatıldı. 2018 tarihli kira sözleşmesinin miktar itibarıyla bir güncellemeyi ifade etmediği, sadece mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiğinin iddia edildiği aktarıldı.

Kararda, mahkemenin görevinin sunulan delilleri tartışmak ve değerlendirmek olduğu vurgulandı. Bu çerçevede kira sözleşmesi tarihinin belirsizliği ile kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının da araştırılması gerektiği ifade edildi. Yargıtay, yerel mahkemenin eksik araştırma ve inceleme ile karar verdiğini belirtti.

Yasal düzenlemeler uyarınca yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğu belirtilen kararda, bozma gerekçesi şu ifadelerle açıklandı: "Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince yenilenen 2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin, yenilendiği tarih itibarıyla belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak araştırılması, o tarih itibarıyla ödenmekte olan kira bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayice uygun olduğunun tespiti halinde talep edilen dönem kira bedelinin endeks uygulanarak artış yapılması, aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir." Karara göre, mahkemece bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak 2018 tarihi itibarıyla belirlenen bedelin rayice uygun olup olmadığının denetlenmesi ve buna göre endeks artışı ya da hak ve nesafete göre belirleme yapılması gerekiyordu.

Sıkça Sorulan Sorular

Yargıtay kira tespit davası için neye hükmetti?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yenilenmiş olsa bile emsalden düşük kira bedeli için 5 yıldan önce kira tespit davası açılabileceğine hükmetti. Kararda, yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa hak ve nesafete göre tespit yapılması gerektiği belirtildi.

Dava konusu olayda kira bedeli ne kadardı ve ne kadar artış talep edildi?

Kaynak içeriğine göre, 2005 yılında İstanbul'daki iş yerini kiraya veren kişi, kiracısının 2021 yılında ödediği aylık 22 bin liralık kiranın emsallerinin çok altında kaldığını ve rayiç bedellerin arttığını belirterek kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi amacıyla kira tespit davası açtı.

Yerel mahkeme davayı neden reddetti?

Sulh hukuk mahkemesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereği taraflar arasında en son kira sözleşmesi yenilemesinin 2018 yılında yapıldığını, son sözleşmenin üzerinden dava tarihi itibarıyla henüz 5 yıllık süre geçmediği için hak ve nesafete göre belirleme yapılamayacağına, bu nedenle sözleşmedeki hükümlerin ve artış şartına göre hesaplamanın uygulanması gerektiğine karar verdi.

Yargıtay kararında 6098 sayılı Kanun'a ilişkin hangi hatırlatmalar yapıldı?

Kararda, yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin anlaşmaların bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni kira yılı bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun belirleneceği ve kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabileceği anımsatıldı.

Yargıtay yerel mahkeme kararını neden bozdu?

Yargıtay, kira ilişkisinin 2005 yılında başladığını, 2018 tarihli sözleşmenin miktar itibarıyla güncellemeyi ifade etmeyip mevcut ilişkiyi yazılı hale getirmek için düzenlendiğinin iddia edildiğini belirterek, mahkemenin 2018 tarihli bedelin rayici yansıtıp yansıtmadığını bilirkişi heyetinden ek rapor alarak araştırması, rayice uygunsa endeks uygulanarak artış yapması, aksi halde hak ve nesafete göre belirleme yapması gerekirken eksik inceleme ile karar vermesini usul ve kanuna aykırı bularak bozdu.